不動産トピックス

オンライン登録制度が導入されました

これまでの登記申請は、一定の様式により定められた、紙によって作成された申請書を登記所に提出することによってなされていましたが、これからはコンピュータを利用したオンラインによる登記申請をすることができるようになりました。

じゃあ、パソコンを持っている人でなければ、登記の申請はできなくなるの?

いいえ、そういうことはありません。オンラインによる申請と、これまでのように書面を登記所に提出してする申請も可能ですので、どちらかを選択することができます。

いつからできるようになるの?

すべての登記所で一斉に実施されるのではなく、平成17年3月から徐々に実施される予定ですので、オンラインによる申請ができる登記所と、そうではない登記所が、当分の間並存することになります。

郵便による登録申込みが認められました

これまで、不動産に関する様々な権利についての登記の申請は、土地や建物の所在地を管轄している登記所に、本人又は代理人が出向いて行わなければなりませんでしたが、新しい制度では、当事者出頭主義が廃止されることになりましたので、郵送による登記の申請も可能となりました。

じゃあ、書面を作成して普通郵便で送ればいいんですね。

原則として書留郵便で送ることになります。普通郵便や宅配便等を利用して送ることも可能ですが、不到達のリスクは申請人が負うことになります。

書留郵便で申請すれば、登記所に行く必要はなくなるのですね。

そういうわけではありません。郵送による「申請」も認められただけですので、登記完了後の登記済証等を受領する場合は、やはり本人又は代理人が登記所に出頭して受け取らなければなりません。

権利証(登録済証)制度が廃止になります

これまで、土地や建物を取得したときには、権利者(買主あるいは所有者)に権利証(登記済証)が交付されていましたが、新しい制度では、「登記識別情報」が通知されることになりましたので、権利証(登記済証)制度は廃止されます。

じゃあ、これまでの権利証は無効になるの?

いいえ、そうではありません。新しい制度になってから不動産を購入したり、相続や贈与を受けたりした時は登記済証(権利証)に代って「登記識別情報」が通知されるということですので、新たな権利の移転がなければ、何年経っても有効です。ですから、所有権移転や抵当権設定などの登記を申請する時には、これまでどおり権利証(登記済証)が必要になります。なお、オンラインによる登記申請ができない登記所では、登記済証制度は存続しますので、経過措置として、新たな登記済証が発行されます。

6登記識別情報って、どういうもの?どういう時に使うの?

登記識別情報とは12桁の英数字を組み合わせた暗証番号(パスワード)で、不動産ごと・登記事項ごと・登記名義人ごとに個別に発行されるものです。オンラインで申請した場合は、公開鍵によって暗号化されたデータとして、パソコンからダウンロードして取得することになり、書面で申請した場合は目隠しシールが張られた書面で通知されます。不動産の売買をする時や、金融機関から融資を受けて不動産を担保にする場合など、登記名義人として登記の申請をする際には、原則として登記所に登記識別情報を提供しなければなりません。

でも、パソコンでダウンロードしたり、目隠しシールが張られて通知されるなんて不安じゃない?

そのため、登記識別情報の不発行制度と失効制度ができました。登記識別情報は暗証番号ですので、失念したり、他人に容易に知られることなども考えられます。登記識別情報が他人に知れた場合には、登記申請が容易になされることも考えられます。従って、登記識別情報の管理の困難さに配慮して、登記の申請時に申し出をすれば、これを発行しないことができますし、発行された後に何時でも失効させることができるようになりました。
司法書士が代理人として登記申請をする場合にも、登記識別情報を知りうる可能性がありますので、厳格な管理責任や守秘義務が求められることになり、違反した場合には罰則が科せられます。(金融機関の融資担当者や仲介をしている不動産業者の担当者も登記識別情報を知りうる立場になることもありますので、十分な注意が必要になるでしょう。)
また、オンラインによる登記申請ができない登記所では、登記済証制度が存続することを先に説明しましたが、経過措置として、これについても不発行制度が適用になります。

でも、登記識別情報が通知されないなら、登記されたかどうかをどうやって確認するの?

登記所から、「登記完了証」が発行されるので確認することは可能です。

保証制度が廃止され、事前通知制度と資格者による本人確認制度が設けられました

権利証(登記済証)制度が廃止され、それに代って登記識別情報という暗証番号が通知されることになりましたので、登記の申請手続も変更されました。

変更されたって、具体的にはどういうこと?

これまで、権利証(登記済証)をなくした時に登記申請を行う場合、「保証証」という制度がありました。しかし、新しい制度では「保証書」が廃止されることになりましたので、登記識別情報の不発行や失効の制度を利用したり通知書をなくすなど、何らかの理由で登記識別情報を提供できない時や、権利証(登記済証)を提出できない時のために、「事前通知制度」が新たに導入されました。また、所有権に関する登記の申請については、成りすましによる登記詐欺行為を防止するため、申請前の一定期間内(3ヶ月)に住所移転の登記が行われた場合には、従前の住所地への通知がなされます。(前住所通知制度の導入)

登記識別情報を提供できなかったり、権利証(登記済証)を提出できない時には、いちいち事前通知が必要になるなんて不便じゃない?

事前通知制度は、これまでの「保証書」とは違い、より厳格な手続によって通知がなされ、申請と同時に本受付されますので、登記の順位を保全することは可能です。ただ、一定期間内に「登記の申請に間違いがない」旨の申出がなければ申請は却下されるという不安定さがありますので、売買や融資の実行など同時決済が必要な時は、この制度を利用できないと思われます。

じゃあ、登記識別情報がないと同時決済ができない、ということ?

所有権移転と同時に抵当権の抹消や抵当権の設定等の登記申請を行う場合などには、事前通知制度での同時決済は難しいものと思われます。そこで、事前通知制度に代るものとして「資格者による本人確認制度」が新設されました。これは、司法書士と弁護士にのみ認められた制度ですが、殆どの登記は司法書士が代理人となってされていますので、「司法書士による本人確認制度」といってもよいでしょう。
司法書士が、「登記簿上の売主に間違いがないかどうか、売却する不動産に間違いがないかどうか、不動産を売買する意思や担保を提供する意思に間違いがないかどうか。」などを総合的に調査確認した報告書を添付して登記の申請をした時は、事前通知が省略されますので、登記識別情報の提供や権利証の提出がなくても登記が完了します。司法書士が、同時決済など迅速な取引の要請に応えてきた実績から認められた制度であるといってもよいでしょう。また、司法書士の本人確認情報により前住所通知も省略されることがあります。そのため、司法書士は本人の面前確認をし、本人と面識がない場合は、身分証明書の提示や権利取得経緯の情報の収集を行うようになります。司法書士が、虚偽の本人確認情報を提供した時は重い刑事罰が科せられ、資格が喪失することになりますので、これまで以上に厳格な本人確認がなされることから、取引の安全と登記の真正確保が図られることになります。

登録原因証明情報制度が導入されました

これまで、売買等による所有権移転や抵当権設定の登記申請を行うときは、登記原因を証する書面を提出することが原則として求められていましたが、新しい制度では法令に別段の定めがある場合を除き、権利に関する登記について、「登記原因証明情報」を必ず提供して申請することになりました。

登記原因証明情報ってなに?私たちにどんな関係があるの?

土地や建物を購入するときには「売渡証書」や「所有権移転証書」、贈与のときは「贈与契約証書」、不動産に担保を付けるときは「抵当権設定契約証書」などの登記原因を証する書面を申請書に添付して登記の申請がなされており、「売渡証書」「所有権移転証書」は主に司法書士等が、「抵当権設定契約証書」等の担保権設定契約書は銀行等の金融機関などが主に作成していました。これらの証書は、登記原因を証する書面であると同時に、「売渡証書」や「所有権移転証書」は権利証(登記済証)として買主に交付される重要な書面でした。
しかし、新しい制度では、相続・時効取得・錯誤・真正な登記名義の回復など法律行為によらない登記原因を含め、すべての権利の登記について登記原因証明情報を提供することになりましたので、登記の真正確保がこれまで以上になされることになります。従前の制度では、登記原因を証する書面を添付できないときは、それに代るものとして申請書副本を添付すれば、登記の申請をすることが可能でしたので、中間省略登記のような権利変動の実態を反映しない登記や不実の登記がなされることもありましたが、今後はそのような登記はできなくなります。

登記原因証明情報って誰がどうやって作るの?

登記申請人が自分で作成しなければなりません。登記の申請は、原則として登記権利者と登記義務者本人が共同してしなければなりませんので、申請当事者において作成し署名押印したものを提供する必要があります。ただし、これまで殆どの登記申請が司法書士によってなされており、司法書士を代理人として依頼する場合には、司法書士が登記原因証明情報を作成しますので心配はいりません。ただし、これまでと同じように登記原因証明情報を作成するための確認にご協力をいただくことになります。

法務局に提供した登記原因証明情報を、見ることはできないの?

登記原因証明情報は、登記記録の付録記録として保存されますので、一定の利害関係があれば登記所の窓口で申請をすることにより、閲覧することが可能です。この閲覧制度の導入により、一定の範囲ではありますが「前登記の権利変動の過程(権原)」を調査することが可能になりました。

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